中古物件に加えた修繕:資本的支出(固定資産計上)も意識

C66828EF-F064-422E-8417-7C35B4EAFA48中古物件(アパート・マンション)を取得して大規模なリフォーム・修繕を加え新たに貸付募集を開始することがあります。その経費、修繕費のままにしておくとまずいことがあるかもしれません。

修繕費

壊れたところを直したら?

通常は、「修繕費」経費で落としますよね。

固定資産の修理、改良等のために支出した金額のうち、その固定資産の維持管理や原状回復のために要したと認められる部分の金額は、修繕費として支出した時の経費になります。

資本的支出(固定資産計上)

壊れたところの工事中、いい商品があったので、壊れていないところもついでに替えたら?

「資本的支出(固定資産計上)」という考え方があります。

その修理、改良等が固定資産の使用可能期間を延長させ、又は価値を増加させるものである場合は、その延長及び増加させる部分に対応する金額は、修繕費とはならず、資本的支出です。

「修繕費になるか」「資本的支出になるか」の判定は修繕費、改良費などの名目によって判断するのではなく、その実質によって判定します。

例えば、次のような支出は原則として修繕費にはならず、資本的支出になるとされています。

・建物の避難階段の取付けなど、物理的に付け加えた部分の金額

・用途変更のための模様替えなど、改造や改装に直接要した金額

・機械の部分品を特に品質や性能の高いものに取り替えた場合で、その取替えの金額のうち通常の取替えの金額を超える部分の金額

なお、一つの修理や改良などの金額が20万円未満の場合又はおおむね3年以内の期間を周期として行われる修理、改良などである場合は、その支出した金額を修繕費とすることができます。

さらに、一つの修理、改良などの金額のうちに、修繕費であるか資本的支出であるかが明らかでない金額がある場合には、次の基準によりその区分を行うことができます。

その支出した金額が60万円未満のとき又はその支出した金額がその固定資産の前事業年度終了の時における取得価額のおおむね10%相当額以下であるとき

「修繕費になる」

法人が継続してその支出した金額の30%相当額とその固定資産の前事業年度終了の時における取得価額の10%相当額とのいずれか少ない金額を修繕費とし、残額を資本的支出としているとき

「一部は修繕費、残りは資本的支出になる」

中古物件である場合

中古物件(アパート・マンション)を取得して修繕を加えた場合、特にこの「修繕費」と「資本的支出」の区分を通常よりも気をつけたほうがいいです。

実際、大規模なリフォームや修繕をして、新たに貸付募集を開始するということになれば「資本的支出になる」部分があることが、ほとんどでしょう。

そういった目で見られるという意識を持っておいたほうがよいと思います。

まとめ

「修繕費になるか」「資本的支出になるか」というのは、税務上よく議論されるところです。

特に中古物件(アパート・マンション)を取得して修繕を加えるという場合には、注意が必要です。

そういった目で見られるという意識を持つことで、適正な処理に加えて、事前の対策もとれるかもしれません。

 

 

◉編集後記◉

もち米を精米しに行きました。もうお正月の準備です。

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