相続税申告のための土地評価:市街化区域と市街化調整区域の違い

相続税申告のために欠かせない土地の評価。今回は、市街化区域と市街化調整区域について押さえてみます。

都市計画区域(としけいかくくいき)

市街化区域と市街化調整区域の話をする前に、
まずは都市計画区域についての確認をしておかなければいけません。

都市計画区域は、

計画的に都市をかたちづくるために指定された地域

のこと。

都市計画法という法律によって定められています。

日本の国土の約3割ほどがこの都市計画区域になりますので、イメージとしてはこんな感じですね。

さらに、その都市計画区域内にあるのが、市街化区域と市街化調整区域。

イメージを足すとこのような感じになります。

市街化区域(しがいかくいき)

都市計画区域内にある市街化区域。

市街化区域は、

・すでに市街化されている区域

または

・近いうちに市街化されていくべき区域

を言います。

国土に占める割合は低い(約4%)ですが、人口の約70%が住んでいる地域です。

いわゆる「街」ですね。

市街化調整区域(しがいかちょうせいくいき)

都市計画区域内にある市街化調整区域。

市街化調整区域は、市街化区域とは逆に、

市街化を抑制すべき区域

を言います。

自然や景観をなるべく残していこうという地域。

国土の約10%が指定されていて、約10%の人が住んでいます。

こちらは「郊外」というイメージでしょうか。

何に使うのか?

市街化区域と市街化調整区域

2つの違いはわかったけど、
結局、これを何に使うのか?という話です。

これは、相続税(贈与税)の土地評価に、
どのような方法をとったらいいかを見る「評価倍率表」に使います。

こういった表です。

よく見ると、「適用地域名」の欄に市街化区域、市街化調整区域の文字が見えます。

適用地域によって、評価の方法が変わるため、
大前提として、評価しようとしている土地が、
市街化区域なのか市街化調整区域なのかを当然に知っておく必要があります。

※他にも、土地評価の過程において必要になる場面があります。

評価しようとしている土地が、
市街化区域なのか市街化調整区域なのかは、
その土地がある市町村で簡単にわかります。

多くの市町村では、都市計画図をHP上に公開していますので、
そちらを利用するのも便利です。

まとめ

相続税申告のための土地評価。

市街化区域と市街化調整区域の違い。

市街化区域と市街化調整区域については、
都市計画法という法律に定められています。

相続税申告のための土地評価には、
欠かせない法律です。

税金を計算するための法律ばかりを見ていては、
こういったことを正しく認識することはできません。

周辺の法律にも気を配っておく必要があります。

ところで、
話の流れの中で無視してしまっている「非線引き都市計画区域」

居住地域によっては、

実はこちらのほうが身近

という地域もあります。

こちらについても、
少し気をつけておかなければいけないことがあるのですが…

それはまた別の機会に。

 

 

◉編集後記◉

昨日は、午後から夜まで研修&会議。その後、子供たちのサッカーの練習試合。がんばってました。


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