贈与、譲渡、どちらがよい?:兄弟姉妹間で相続した土地の名義を変更する場合

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親から相続した土地に家を建てたい。だけど相続のとき土地の名義をとりあえず兄(姉)にしてしまっている。このような場合、どのように名義を変更すれば、税金の負担が少なくてすむのでしょうか。

こんな話があります

Cさんは、3人兄弟の末っ子です。10年前、父親が早くに亡くなってしまい相続が発生しています。その頃は高校生だったCさん、相続にについては何もわからずじまいで手続が済んでしまっています。
10年経った現在、Cさんにも家族ができ、そろそろ家を建てたい。そういえば父親の名義だった土地が余っていた。そこに家を建てたらどうだろう。兄のAさんに相談してみるとそれはいい話だから進めようとのこと。
ただ、その土地の名義に問題がありました。相続のとき、その土地はとりあえず兄のA名義になっていたのです。

贈与する場合

贈与契約により、土地の名義をAからCに変更します。登記原因は、贈与。Cに贈与税がかかります。税額は、(贈与税の課税価格ー基礎控除110万)×税率という計算式によって算出します。
ポイントは、課税価格がいくらになるかです。これは、原則、贈与を受けたときの時価になるのですが、贈与の場合、取引価格がありませんので時価を決めるのは困難です。実際には、時価の解釈として財産評価基本通達というルールに従って算出します。

譲渡する場合

売買により、土地の名義をAからCに変更します。登記原因は、売買。Aに(譲渡)所得税がかかります。こちらの場合、実際の税額の算出は少々複雑です。考慮すべき計算要因がたくさんあるからです。
まず、売買金額は時価になります。贈与の場合とは異なり、実際の取引価格です。いくらかというのは答えが難しいのですが、あまりに低額だとそこに贈与の可能性が出てきてしまいます。
父親がどのような経緯でその土地を所有していたかというのも関係します。相続したのか、他者から取得したのか。取得した時の状況を確認しなければいけません。
譲渡したA本人の所得状況も関係します。他の所得があるのか、ないのか。譲渡所得自体は、他の所得との損益通算ができませんが、所得控除額(医療費控除や扶養控除)がたくさん余っている場合、それを引くことができる可能性もあります。

まとめ

贈与にするか、譲渡にするか。どちらが有利になるかその判断は難しく、税理士でも一見して判断できることではありません。名義変更をしてしまう前に、まずは状況を整理して、試算してみることが大事です。

番外編

父親の名義を、変更しないまま置いておいたらどうなっていただろう。つまり、ここで父親からCへ時間をさかのぼって変更する。登記原因は相続。税金はかからない可能性もでてきます。
ただ、これには別の問題があります。父親の名義のまま置いておく10年間に何があるかわかりません。建前は名義が決まるまで、兄弟間の共有財産になっています。その間の固定資産税などの経費を誰が負担するのかという問題もありますし、話には出てこなかったBの存在も気になります。
もし何かあった場合、権利関係が枝分かれし、収集がつかなくなる可能性があります。なってみないとわからないということもありますが、そのリスクは考えておくべきでしょう。


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