買換特例か5,000万円控除か:収用があった場合の特例の使い方

Skitch

取得費がどうなるかがポイントです。

収用があった場合の特例

土地収用法などによって、公共事業に用するための土地や建物を売った場合には、税制上の特別な措置が儲けられています。

いわゆる「収用があった場合の特例(収用特例)」と言われているもの。

この特例には、買換特例と5,000万円控除の2つの特例があり、納税者はどちらか一方の特例を、選択して受けることになります。

買換特例か5,000万円控除か

前述した通り「収用があった場合の特例(収用特例)」は、2つの特例を同時に使うことはできません。

どちらか一方を選択して適用することになります。

つまりは、有利・不利の話が出てくるということ。

そうなると、どちらを選択すればいいのかという話になるのですが…。

ポイントは取得費

買換特例と5,000万円控除。

どちらも特例だけあって、いずれを選択しても税負担が少なくなることに変わりはありません。

ポイントは、取得費にあります。

【例】自宅の土地建物が8,000万円で収用された。その土地建物の取得費(収用された金額8,000万円から引ける金額。建物は減価償却後)は、2,000万円だった。もらった8,000万円はすべて、新しい土地建物を取得(新しい土地建物の取得費は8,000万円)するのに使った。

この場合の買換特例を適用した時のイメージは、このようになります。

2skitch

一方で、5,000万円控除を適用した時のイメージはこのように。

Skitch

イメージからもわかる通り、この【例】の場合だと、買換特例を選択したほうが有利そうですね。

ただこれが、自宅ではなく事業(不動産所得)用のアパートである場合は、話が違ってきます。

収用された物件が、自宅ではなくアパートであった場合であっても、税負担の計算の仕方は、自宅を収用された場合と同じです。

ただ、買換特例を選択した場合、新しい土地建物の取得費については、8,000万円全額を使ってアパートを建て直したとしても、取得費は、2,000万円だとみなされます。

つまり、買い換えたアパートは、買い換える前のアパートと価値が同じだということです。

そうなると、事業(不動産所得)の経費になる減価償却費は、2,000万円をベースに計算した減価償却費になり、事業(不動産所得)の計算に大きな影響が出てきますね。

この場合は、多少の税負担があったとしても、買換特例よりも5,000万円控除を選択したほうがトータルでは有利になるかもしれません。

まとめ

買換特例か5,000万円控除か。

収用があった場合の特例の使い方。

2つの特例のどちらを選択しても、その場での税負担が少なくなることに変わりはありません。

ただ、状況によっては選択のしかた次第で、後々大きな影響が出ることもある。

少し注意が必要な特例ですね。

 

 

MEMO
この記事は、個人所有の土地建物が収用にあった場合に焦点を絞って書いてある記事です。個別の状況・条件によって、適用する特例は異なります。また、特例を受けるためには、それぞれの要件をクリアにしておく必要があります。

◉編集後記◉

昨日は、終日事務所内。資料作りをコツコツと。夜はサッカー練習。蒸し暑い一日でした〜


にほんブログ村 士業ブログ 税理士へ